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小型商业店铺的选址一

发布时间:2018-01-29   浏览次数:103次

小型商业店铺的选址

  一、大环境的选择

  正确选择店址,是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺,若选错了店址,那小则影响生意兴隆,大则还可能导致“关门大吉”。因此,开店选址很重要。那么,开店如何选址呢?

  一个城市的布局,会形成若干中心,比如行政中心、商业中心、娱乐中心、教育中心等等,这样人流在进行特定活动时会趋向特定的区域,如果你从事的工作性质与周围环境相融,就能很快进入这一活动圈,相反则会差很多。所以在开店选址时,应该明确所处的场;这样才能找到合适的地方。

  一要根据经营内容来选择地址

  1、各种类型店铺的选址地点

  店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。考虑的一个基本出发点是便捷。从大的方面来讲,就是要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺,诸如距离居民生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场附近、办公室或学校附近等等。而且在决定店铺位置的时候,应注意避免下述地点,即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。同时要注意并不是所有的店铺开在闹市区就有好的营业额,要根据店铺的性质来定,即考虑店铺如何靠近自己的顾客群。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市;而像性保健用品商店和老人服务中心,就适应开在偏僻、安静一些的地方;又例如卖油盐酱醋的小店,开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;而如文具用品店,开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业均有不同的特性和消费对象,黄金地段并不就是唯一的选择,有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域,特别在进行零售店选址时,并非是闹市、商业区就好,而是应该遵循“合适就好”的原则。

  下面讲讲各种类型店铺的选址地点:

  日用品店的店址

  日用品店一般将顾客群定位为居住在附近的家庭主妇,因此,相应地,店址的选择也受到主妇的行为模式和范围所影响。

  大多数的家庭主妇在购买过程中都不会舍近而求远,这是因为各种日用品的购买频率并不相同,例如,食品饮料的使用频率比较高,因此,其市场价格的差异程度不是很大。另外,一般的家庭主妇都具有定点购买的心理倾向,如牛奶、面包之类的日常商品,她在第一天决定从某一商店购买后,在今后的购买中,她就不会轻易改变了。所以日用品店最好靠近生活区。

  耐用品店的店址

  一般情况下,耐用品的价格比日常用品要高,顾客购买的频率相对较低。人们在购买过程中,为了能买到称心的商品,总是不惜力气和时间,其商圈范围自然要大得多。开店营业时,选择交通便利,且周围商业氛围浓厚的地点就显得十分重要。

  耐用品的购买圈会因价格的悬殊而有所差别,也会因商品性质的差异而有所不同,这种差别有时会很大,但开店营业时,通常考虑的范围是在一小时的交通范围之内为最宜。

  2、按地点分析一下各种店铺

  上面是按店铺的性质来看所属的地方,现在再按地点来分析一下各种店铺的种类:

  适于在学校附近的商店

  如果选择在学校附近开店,那么学生就是零售店的主要服务对象。因此,经营者在进行店铺定位时,应针对学生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运运等进行销售。

  一般情况下,这里所指的学校,主要是指大、中专学校。大、中专学校又分两种,一种是位于城市的郊区,交通闭塞,另一种是位于交通便利的市中心。前者学生大部分需求依靠周围的店铺,而后一种由于其所处市中心位置,故学生的需求不一定依赖周围的店铺。这是由学生的学习和作息时间决定的。

  因此,一种风险小而又有盈利的投资方式,就是在地处郊区、比较偏僻的大学、中专学校附近开店。店址最好在离学校几百平方米以内,以顺道为最佳。这类零售店包括流行服饰店、眼镜店、文具店、日用品店、书店、音像店、运动用品店、自行车出租店等。除寒暑假外,这些零售店的收入一般都较稳定。经营此类店铺,关键一点是商品价位要经济。虽然目前的大学生消费水平比过去有所提高,但莘莘学子们毕竟是靠父母提供经济来源的。

  适合在居民区附近的商店

  一般情况下,人们习惯到一些大中型的商场或繁华市区去购买时尚流行商品或是一些较为高档的耐用品,但是一些如食品、烟、酒、五金、杂货之类的日常用品,就喜欢到离家比较近的地区购买。另外如米店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等小铺,如果零售店经营者能够保证销售的商品拥有良好的质量和服务,零售店就能很快的同此地的居民融合在一起,零售店的生意也就会愈来愈兴旺。

  在居民区开店,应该考虑到人们的这种心理上的消费偏好。不仅如此,零售经营者还应该考虑到既然要为某一固定区域中的居民服务,那么服务内容就应该是与该地区居民生活饮食起居息息相关。除了小百货品,一些服务性内容也是不错的,经营者可以开设如洗衣店、食品店、药店、服装店、童装店、修理店、杂货店、五金店、美容美发店、化妆品店以适合居民的需要。在居民区开店,房屋租金一般不会太高,这就说明零售店经营者开店的投资不会太大。在居民区,学生的消费水平也是不可低估,经营者也可在学生消费上仔细捉摸,寻求更高的利润。

  适合在车站附近的商店

  零售店的经营者应该重视车站附近的有利地形,千万不要小看车站,车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站)聚集了天南海北的旅客,所以车站附近一直被看作是开店的黄金口岸。开店的地址应该在离车站100200米左右为最适合的,零售店的方向如果能够选择正对车站的出入口或是可以顺利进出车站的交通便利的路线,那么就是最好的。

  车站的附近可以开设一些销售土特产店、礼品店、饮食店、箱包店、小吃店、食品店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、共用电话亭、物品寄存处、饮料店、快餐店、旅游纪念品店、出租相机店等等。开店经营的商品须具备价位不高、易于携带、符合生活需要的特点。车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主,但因其年龄、职业、爱好和目的各不相同,有旅游的,有出差的,有探亲的,故开店时应针对特定的消费客层,在开店方向和经营方式多下功夫。

  适合在办公区的商店

  当前,在大中城市,纯粹的办公区是很难找到的,多半是商住混合型的。这里所讲的办公区,只是相对而言,意指公司聚集较多的地段。在这些地段开店,应充分考虑到,你的主要消费者是上班族。这类消费者的消费档次、消费水平较高,而消费者年龄也不大,一般都二、三十岁的年轻人,因此开店应以这部分人为主要目标。办公区店铺的消费者虽然大部分人是上班族,但也有当地居住者和外来逛街者。

  上班族有一个特点。由于只有中午短暂的用餐和休息时间,因此他们不会走得离办公地方太远,附近便成了他们用餐、休息之处。因此,离办公楼愈近,顾客的来店率愈高,尤其是用餐的地方或咖啡厅、冷饮店。

  设店大多以下班路线为主。上班时要赶时间,来去匆匆,光顾你店的机会少。下班时因心情松弛,逛街购物的机会就自然的增多,故在下班途中设店为好。

  在办公区什么地方开店和开什么类型的店,事先应作调查然后再确定。如果办公区内大型国营单位多,未必是好事,因为其内部常有多种功能和服务设施。店铺若紧邻金融机构,并不是好事,因到银行的无外乎办理存、贷、提款的财务人员,他们一般不愿意在附近逗留。若办公区内机构多属直销行业的、保险,在此区开店也不好,因其人员大都是搞外勤的;店铺若邻近大卖场较好,因为大卖场往往能聚集人潮,它周围的店铺自然受益。若区内机构以外商为主,则消费水平高,在此区城开店比较适宜。

  总之,开店位置的选择除了考虑区内行业分布,下班路线外,还应考虑到区内大楼的排列,道路的分布、延伸、店面的串联或断裂以及人潮方向等。在办公区开店,最好以休闲行业、餐饮业和为办公提供服务的服务行业为主。由于消费者的时段集中短暂,故在服务和经营上应考虑到快速定位。

  适合在医院门口的商店

  医院,特别以带有住院部的大型医院为佳。这些地方蕴育的市场潜力也不能小觑。一般人去探视病人和照顾病人,总会就近购买一些生活和礼节性用品。所以在这里开设水果店鲜花店和一些日用品小商店是个不错的主意。

  如果能考虑医院自身的特点就更好。比如在妇产科医院附近开设妇女用品商店,在儿科医院附近开设儿童玩具商店,在眼科医院附近开设眼镜店等。另外一些不起眼的小吃铺、书报亭都是不错的打算。

  适合在文教区的商店

  书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、照相馆等。

  适合在三类地段的店面

  洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等。

  3、要选自发形成某类市场的商圈

  一个最优秀的店址应当具备以下七个特征,一般至少也要拥有两个,若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。

  (1)城市中央商业区

  这是主要在全市中心最繁华的地带,全市的主要大街贯穿其间,云集许多著名的百货商店和各种专业商店等。对于大型服饰业,一定要在人流密集的地方,这是最佳选择。把店铺设在这样的地区营业额必然会很高,这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设店,营业额一般很难提高。

  (2)人口密度较高的地区,即城市居民区商业街和边沿区商业中心

  城市居民区商业街的顾客,主要是附近居民,在这些地点设店是为了方便附近居民的就近购买。这里居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方,人们有着各种各样的对商品的大量需要。如果店铺设在这样的地方,致力于满足人们的需要,那必定会生意兴隆。这种店铺收入通常比较稳定。边沿区商业中心往往坐落在铁路重要车站附近,规模较小。对于小型服饰店,如儿童服饰、一般内衣,在城市居民商业区也很适合,有利于满足消费者需求。对于一般的服饰,购买者为了方便就近购买。

  (3)城市交通要道和交通枢纽的商业街

  交通便利的地区,比如在旅客上车、下车较多的车站,或者在主要车站的附近,这是大城市的主要商业街,也是人流之处。在节假日、上下班时间人流如潮,店址选择在这些地点就是为了便利来往人流购物。可以在顾客步行距离很近的街道设店。值得注意的是,作为服饰店,买服饰的人都是在自己休闲时间,不会在上下班时买,所以,一般来说,这种地方不适合开服饰店。

  (4)面向客流量多的街道

  店铺处在客流量多的街道上,可使多数人购物都较为方便。

  (5)接近人们聚集的场所

  比如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所,或者机关、工厂的附近。

  (6)同类商店聚集的街区

  大量事实证明,对于那些经营耐用品、选购品的商店来说,若能集中在某一个街区或地段,则更能招揽顾客。从顾客角度来看,店面众多表示货品齐全,可比较参考,选择也比较多,是有心购物时的最佳选择。所以,创业者不需害怕竞争,利用“店多隆市”效应,同业商店越开越多,就会产生聚集效应,容易扩大影响,凝聚人气,形成“××专业街”,生意必定反而比单枪匹马更容易做。例如许多城市已开成了各种专业街,如广州,买电器要去海印、买服装要去北京路等,许多顾客为了买到称心如意的商品,往往不惜跑远也要到专业街购物。

  (7)郊区购物中心

  在城市交通日益拥挤、停车困难、环境污染严重的情况下,随着私人汽车大量增加,调整公路的发展,一部分城市中的居民搬往郊区,形成郊区住宅区。为满足郊区居民的购物需要,不少店铺设在郊区住宅区附近,形成了郊区购物中心。能在郊区居住的人一般是社会的中上层,要开服饰店就要开档次稍高的。如果是一般的服饰,生意可能不会好,这是由于很多居民都有私人汽车,所以大部分人要买服饰一类的商品,就会到城市中心的商业区。所以,总的说来,城市中央商业区是最优选择。

  4、跟着“大鳄”走

  要是你对选址一点主意都没有,那么跟着“大鳄”走也许是一条很好的选址方法。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,和它做邻居。例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应,“拣”些顾客。

  据了解,麦当劳的选址主要分为如下步骤:

  首先,市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。其次,对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等,以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析,最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。然后打分锁定商圈。

  商圈规划采取的是记分方法。例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额1000万元算一分,5000万元算5分等;有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值,一般也比较准确。打分打完了,商圈也被大致分成了好几个板快,比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。接下来,就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐馆自身的市场定位;另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同,吸引的顾客群也不一样,商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。肯德基开店的原则是:努力争取在最聚客的地方和其附近开店。从它的成功事例看来,确实有自己的一套。

  过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关,可能有人走到这,该拐弯,则这个地方就是客人到不了的地方,虽然差不了一个小胡同,但生意却要差很多。这些在选址时都要考虑进去。如果在这方面不是强项,跟着大鳄走不乏为一种好方法。

  二、小环境的考察

  确定了自己应该纳入的大环境,就应该从小环境来考虑你想要承租的店铺是否能让你如愿以偿。

  一考察你店面本身的条件

  店面的地点很重要,它决定了客流量的大小。但在具体地点选择的基础上,还应该注意店面的一些条件,它也影响着店铺的生意,有时,好的地点会由于店铺本身的原因而生意不好,或者由于当初没有考虑到店面本身的一些条件,店主不得不另换地点,费力费资。

  店面本身的一些条件是设店必须考虑到的,它主要包括以下几点:

  1、店铺的形状

  在租用店面时,店铺的形状是确定下来的,所以在选择时,更要特别注意。有两种店面,一种是不规则店面,另一种是规则店面。一般来说应该选用规则的店铺,这种铺好陈列,好装修,会降低装修的成本。但是也有特殊情况,比如服饰店。

  由于服饰是具有时代感的,如果店面形状能有不同于一般店面的形状,则为最佳选择。它能吸引追求时髦与潮流的顾客,这些人会有一种店面并没有修改,则服饰也是浒性、个性的心理。而且,另一点是奇特的形状容易被顾客注意,也容易标新立异,有利于名声的传播。而规则店面则收不到这种效果,只有靠对门面的装修达到吸引顾客的效果。

  2、店门的大小

  商店的门是商店的咽喉,是顾客与商品出入与流通的通道。商店的门每日迎送顾客的多少,决定着商店的兴衰。一家店一定要让顾客出入方便,这样才能有好的生意。

  店门首先是要大。这是为了使商店能提高对顾客的接待量。

  门不宜做得太小。如果大门太窄,叫人产生压迫感,难以吸纳财气生气。门大,感觉像是主人热情招呼客人。大门越是阔大,就越是吉祥。门口空地越大,越易容纳更多的客户,所以更加有利。像服饰店的客流速度较快,一般来说,至少应该有两个门。主门应设在左边,店铺的大门开在“左边”,生意多会兴隆,大吉大利。如果店址是在一个拐角处,前后开了两扇门,面对两条街,这样的店面是最佳选择。

  如果店面只有一个门,则就要在装修时把它加大,最好是全部打通,索性不设门,这样有利于顾客出入。但出入的通道,设在左边,才会大吉大利。但是如果服饰店是在不太繁华的地点,开始时,光顾的人不会很多,这种情况下不宜把门开多了,可以利用出入不便,而保持一些顾客在店内。这有助于销售,因为对服饰店来说,顾客喜欢到人多的店,他们会有种心理,人气旺的店,一定是有好的商品或是价格便宜,有时也正体现了流行趋势,所以顾客愿意去人多的店,而使那些本来就冷清的店更冷清。同样在促销时,也要抓住这种心理,有意识地把一部分顾客留在店内。